32.
Na temelju članka 35. Zakona o lokalnoj i područnoj (regionalnoj) samoupravi
(»Narodne novine« broj 33/01, 60/01, 129/05, 109/07, 125/08, 36/09, 150/11,
144/12, 19/13 i 137/15), članka 32. Statuta Općine Punat (»Službene novine
Primorsko-goranske županije« broj 25/09, 35/09 i 13/13), a u vezi s člankom 35.
i 391. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (»Narodne novine« broj
91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08,
38/09, 153/09, 143/12 i 152/14) i odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji
poslovnog prostora (»Narodne novine« broj 125/11 i 64/15) Općinsko vijeće
Općine Punat na 24. sjednici održanoj 11. kolovoza 2016. godine donosi
ODLUKU
o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora
I. OPĆE ODREDBE
Članak 1.
Ovom Odlukom uređuje se zasnivanje i prestanak zakupa poslovnog prostora te
međusobna prava i obveze zakupodavaca i zakupnika, kao i kupoprodaja poslovnog
prostora u vlasništvu Općine Punat (u daljnjem tekstu: Općina).
Poslovnim prostorom smatraju se poslovna zgrada, poslovna prostorija, garaža
i garažno mjesto.
Poslovnom zgradom smatra se zgrada namijenjena obavljanju poslovne
djelatnosti.
Poslovnom prostorijom smatra se jedna ili više prostorija u poslovnoj ili
stambenoj zgradi namijenjena obavljanju poslovne djelatnosti koja u pravilu
čini samostalnu uporabnu cjelinu i ima zaseban glavni ulaz.
Pod sadašnjim zakupnikom smatra se zakupnik poslovnog prostora koji ima
sklopljen ugovor o zakupu i koji u tom prostoru obavlja dopuštenu djelatnost,
ako taj prostor koristi bez prekida najmanje 5 godina, a protiv njega se ne
vodi postupak radi ispražnjenja i predaje poslovnog prostora.
Poslove u vezi s upravljanjem poslovnim prostorom obavlja Jedinstveni
upravni odjel Općine Punat (u daljnjem tekstu: Odjel).
II. Zasnivanje zakupa
Članak 2.
Poslovni prostor daje se u zakup putem javnog natječaja javnim prikupljanjem
ponuda.
Prikupljanje ponuda je postupak natječaja u kojem natjecatelji svoje ponude
dostavljaju u pisanom obliku i u zatvorenim omotnicama.
Obavijest o raspisanom javnom natječaju objavljuje se u dnevnom tisku, a
tekst natječaja na službenoj internet stranici Općine i na oglasnoj ploči
Općine.
Članak 3.
Odluku o raspisivanju natječaja donosi Općinsko vijeće Općine Punat (u
daljnjem tekstu: Općinsko vijeće) na prijedlog općinskog načelnika.
Odluka iz prethodnog stavka sadržava opis poslovnog prostora, visinu početne
zakupnine, razdoblje zakupa, djelatnost koja se može obavljati, pravo
sudjelovanja na natječaju i druge uvjete natječaja sukladno odredbi članka 6.
ove Odluke.
Članak 4.
Odredba članka 2. stavka 1. ove Odluke ne primjenjujuje se na slučajeve kad
ugovor o zakupu poslovnog prostora sklapaju međusobno Općina i Republika
Hrvatska, jedinica lokalne odnosno područne (regionalne) samouprave te pravne
osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno pravne
osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu Općine i jedinice područne
samouprave, ako je to u interesu i cilju općeg gospodarskog i socijalnog
napretka stanovništva Općine.
Članak 5.
Iznimno od odredbe članka 2. stavka 1. ove Odluke Općina je dužna sadašnjem
zakupniku poslovnog prostora koji u potpunosti ispunjava obveze iz ugovora o
zakupu, ili na zahtjev zakupnika najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji
je ugovor sklopljen ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno
vrijeme, u trajanju do 5 godina.
Ponuda iz prethodnog stavka dostavlja se sadašnjem zakupniku odnosno Općini
pisanim putem preporučenom pošiljkom.
Ako sadašnji zakupnik ne prihvati ponudu za sklapanje novog ugovora o zakupu
najkasnije 30 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen, Općina će
nakon stupanja u posjed poslovnog prostora raspisati javni natječaj za davanje
u zakup.
Pravila provođenja natječaja
Članak 6.
Tekst javnog natječaja sadrži:
1.opis poslovnog prostora (lokaciju, namjenu, površinu poslovnog prostora);
2.početni iznos mjesečne zakupnine;
3.rok za podnošenje ponuda koji ne može biti kraći od 8 dana ni duži od 30
dana od dana objave obavijesti o raspisanom natječaju;
4.visinu jamčevine, broj računa na koji se uplaćuje i rok do kojeg mora biti
plaćena;
5.razdoblje na koje se poslovni prostor daje u zakup;
6.odredbu tko može sudjelovati u javnom prikupljanju ponuda;
7.odredbu o dokumentaciji koju moraju podnijeti ponuditelji te odredbu da se
nepotpune ponude i one podnesene izvan utvrđenog roka neće razmatrati;
8vrijeme u kojem se može pogledati poslovni prostor;
9.odredbu do kojeg se trenutka može valjano predati ponuda za sudjelovanje u
natječaju;
10.adresu i način dostave ponuda;
11.obavijest gdje je objavljen natječaj;
12.mjesto, datum i sat otvaranja ponuda;
13.odredbu da ponuditelj ne smije imati nepodmirene obveze prema Općini
Punat;
14.odredbu tko se smatra najpovoljnijim ponuditeljem;
15.odredbu da u slučaju odustanka prvog najpovoljnijeg ponuditelja,
najpovoljnijim ponuditeljem smatrat će se sljedeći ponuditelj koji je ponudio
najvišu zakupninu, uz uvjet da prihvati najvišu ponuđenu zakupninu prvog
ponuditelja;
16.odredbu da prvi najpovoljniji ponuditelj koji odustane od ponude gubi
pravo na povrat jamčevine;
17.odredbu o pravu Općine da odustane od davanja u zakup u svako doba prije
potpisivanja ugovora o zakupu;
18.druge bitne okolnosti i uvjete zakupa.
Radi ostvarivanja prava prednosti pri izboru najpovoljnijeg ponuditelja,
osobe na koje se odnosi Zakon o pravima hrvatskih branitelja iz Domovinskog
rata i članova njihovih obitelji trebaju se pozvati na pravo prvenstva te
dostaviti pravovaljan dokaz o svojem statusu.
Članak 7.
U natječaju se obvezno navodi da li se radi o uređenom poslovnom prostoru
ili prostoru koji zahtijeva adaptaciju/ rekonstrukciju.
Uređenim poslovnim prostorom smatra se prostor koji ima izgrađenu osnovnu
konstrukciju zidova, poda, stropa, krovišta, uređenu vanjsku stolariju i fasadu
i ugrađene odgovarajuće instalacije (voda, struja).
Ukoliko se radi o neuređenom poslovnom prostoru natječaj sadrži i odredbu da
troškove uređenja poslovnog prostora snosi zakupnik te u slučaju prestanka
ugovora o zakupu nema pravo izvršene preinake uništiti odnosno uzeti.
Članak 8.
Natječaj provodi Povjerenstvo za provedbu javnog natječaja (u daljnjem
tekstu: Povjerenstvo) u sastavu od 3 člana imenovanih od strane općinskog
načelnika iz redova službenika Općine.
Članovi Povjerenstva ne mogu sudjelovati u radu Povjerenstva ako se oni
sami, njihovi bračni/izvanbračni drugovi, srodnici po krvi u uspravnoj lozi,
braća i sestre te posvojitelj odnosno posvojenik člana Povjerenstva natječu za
nekretnine izložene natječaju.
Povjerenstvo obavlja sljedeće poslove: nakon proteka roka utvrđenog javnim
natječajem preuzima pristigle ponude, otvara ponude pristigle u natječajnom
roku, utvrđuje njihov sadržaj, provjerava potpunost dostavljene dokumentacije i
sastavlja zapisnik o otvaranju pristiglih ponuda te ga dostavlja općinskom
načelniku.
Općinski načelnik na temelju zapisnika Povjerenstva predlaže Općinskom
vijeću donošenje odluke o izboru najbolje ponude.
Članak 9.
Odluku o izboru najbolje ponude donosi Općinsko vijeće polazeći od visine
ponuđene zakupnine uz uvjet da ponuditelj ispunjava i druge uvjete natječaja.
Nakon utvrđivanja najpovoljnijeg ponuditelja utvrdit će se da li je neki od
ponuditelja korištenjem prvenstvenog prava u smislu članka 6. stavka 2. ove Odluke
zainteresiran za zakup pod uvjetom prihvaćanja najviše ponuđene zakupnine.
Odluka o izboru najbolje ponude nije upravni akt, stoga se protiv nje ne
može uložiti žalba niti pokrenuti upravni spor.
Članak 10.
Odluka iz članka 9. ove Odluke dostavlja se svim ponuditeljima na natječaju
u roku od 15 dana od dana njezina donošenja.
Izabrani ponuditelj obvezan je sklopiti ugovor o zakupu u roku od 15 dana od
dana primitka odluke o izboru, a ukoliko bez opravdanog razloga ne pristupi
sklapanju ugovora, smatrat će se da je odustao od sklapanja ugovora te gubi
pravo na povrat jamčevine.
Odustankom prvog najpovoljnijeg ponuditelja, najpovoljnijim ponuditeljem
smatrat će se sljedeći ponuditelj koji je ponudio najvišu zakupninu, uz uvjet
da prihvati najvišu ponuđenu zakupninu prvog ponuditelja.
Članak 11.
Osobe koje namjeravaju sudjelovati u postupku javnog prikupljanja ponuda,
dužne su uplatiti jamčevinu u iznosu od 10% utvrđene početne cijene.
Nakon odabira najpovoljnijeg ponuditelja jamčevina će se odabranom ponuditelju
uračunati u zakupninu, a ostalim ponuditeljima jamčevina će se bez kamata
vratiti u roku od 15 dana od dana donošenja odluke o izboru.
Članak 12.
Izbor ponuda dostavljenih na javni natječaj mora se izvršiti u roku od 60
(šezdeset) dana od dana isteka roka za dostavu ponuda.
III. Utvrđivanje zakupnine
Članak 13.
Mjesečni iznos zakupnine određuje se po metru kvadratnom korisne površine
poslovnog prostora.
Zakupnina se određuje prema sljedećim kriterijima:
-vrijednost zakupnine za m2 korisne površine;
-zona u kojoj se poslovni prostor nalazi;
-djelatnost koja se obavlja u poslovnom prostoru.
Članak 14.
Kriteriji iz članka 13. ove Odluke izraženi su brojem bodova i utvrđuju se
kako slijedi:
*tablica se nalazi na kraju dokumenta*
Iznos mjesečne zakupnine obračunava se umnoškom površine poslovnog prostora
s koeficijentom namjene poslovnog prostora iz pojedine zone i veličinom »a«.
Zone iz stavka 1. ovog članka određene su grafičkim prikazom granica zona za
utvrđivanje zakupnine za poslovni prostor (Prilog 1.).
Vrijednost veličine »a« određuje općinski načelnik.
Članak 15.
U slučaj davanja u zakup poslovnog prostora koji zahtijeva potpunu
adaptaciju/rekonstrukciju Općinsko vijeće može odobriti zakupniku mogućnost
uračunavanja mjesečne zakupnine u iznos ulaganja koja su potrebna za privođenje
poslovnog prostora mogućnosti korištenja (krov, podovi, zidovi, vanjska
stolarija, fasada, voda, struja).
U slučaju iz prethodnog stavka prije provođenja adaptacije/rekonstrukcije
potrebno je zatražiti odobrenje Općine.
IV. Ugovor o zakupu
Članak 16.
Zakup poslovnog prostora zasniva se ugovorom o zakupu.
Ugovor o zakupu mora biti sastavljen u pisanom obliku i potvrđen
(solemniziran) po javnom bilježniku.
Ugovor o zakupu u ime Općine sklapa općinski načelnik.
Članak 17.
Ugovor o zakupu obvezno sadrži:
1. naznaku ugovornih strana;
2. mjesto i vrijeme sklapanja ugovora;
3.podatke o poslovnom prostoru (površina, adresa, k.č.);
4.djelatnost koja će se obavljati u poslovnom prostoru;
5.iznos zakupnine i rokove plaćanja;
6.odredbe o korištenju zajedničkih uređaja i prostorija u zgradi,
zajedničkih usluga u zgradi te plaćanju režijskih troškova (voda, struja i
sl.);
7.rok predaje poslovnog prostora zakupniku;
8.vrijeme na koje se ugovor sklapa;
9.odredbu kojom se zakupnik obvezuje na pristanak na povećanje ili smanjenje
zakupnine koja može uslijediti u tijeku trajanja ugovora o zakupu prema odluci
općinskog načelnika i u kojem slučaju će se sklopiti dodatak ugovora o zakupu;
10.odredbe o prestanku ugovora, otkazu i otkaznim rokovima;
11.odredbu da zakupnik ne može vršiti preinake u poslovnom prostoru bez
prethodne pisane suglasnosti zakupodavca;
12.odredbu da je zakupnik dužan urediti poslovni prostor i privesti ga
ugovorenoj namjeni o vlastitom trošku bez prava na povrat uloženih sredstava;
13.odredbu da zakupnik nema pravo poslovni prostor dati u podzakup bez
pisane suglasnosti zakupodavaca;
14.odredbu da se ugovor o zakupu sklapa kao ovršna isprava;
15.druge odredbe navedene u natječaju.
Prava i obveze ugovornih strana
Članak 18.
Primopredaja poslovnog prostora obavlja se na osnovi zapisnika u koji se
unose podaci o stanju poslovnog prostora u vrijeme primopredaje.
Članak 19.
Zakupnik je dužan poslovni prostor održavati i koristiti ga pažnjom dobrog
gospodarstvenika obavljajući u istom ugovorenu djelatnost.
Zakupnik ne smije bez suglasnosti zakupodavca činiti preinake poslovnog
prostora kojim se bitno mijenja konstrukcija, raspored, površina, namjena ili
vanjski izgled poslovnog prostora.
Članak 20.
Promjenu, odnosno proširenje ugovorene djelatnosti može odobriti općinski
načelnik.
Pravo na promjenu djelatnosti ostvaruje zakupnik koji je u poslovnom
prostoru obavljao ugovorenu djelatnost najmanje dvije godine do podnošenja
zahtjeva za promjenu djelatnosti te ako prihvati promjenu zakupnine, odnosno
visinu utvrđenu sukladno članku 14. ove Odluke.
Proširenje ugovorene djelatnosti može odobriti općinski načelnik pod uvjetom
da zakupnik ugovorenu djelatnost u prostoru obavlja najmanje jednu godinu do
podnošenja zahtjeva za proširenje djelatnosti.
Članak 21.
Zakupnik je dužan zakupodavcu platiti ugovorom utvrđeni iznos zakupnine
mjesečno unaprijed i to najkasnije do desetog (10.) u mjesecu.
Članak 22.
Zakupnik snosi troškove tekućeg održavanja poslovnog prostora.
Pod tekućim održavanjem smatra se čišćenje, soboslikarski radovi, sitniji
popravci na instalacijama i slično.
Zakupnik je dužan o svom trošku izvršiti popravke oštećenja poslovnog
prostora koje je sam prouzročio ili su ih prouzročile osobe koje se koriste
poslovnim prostorom.
Članak 23.
Zakupnik nema pravo poslovni prostor ili dio poslovnog prostora dati u
podzakup bez pisane suglasnosti zakupodavca.
Članak 24.
Nakon prestanka zakupa zakupnik je dužan predati zakupodavcu prostor u
stanju u kojem ga je primio, ako drukčije nije ugovoreno.
U slučaju iz prethodnog stavka zakupnik ima pravo odnijeti uređaje koje je
ugradio u poslovni prostor, ako se time ne oštećuje poslovni prostor i ako mu
to ulaganje zakupodavac nije priznao kroz smanjenje zakupnine.
V. Prestanak zakupa
Članak 25.
Ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen na određeno vrijeme prestaje
istekom vremena na koji je sklopljen, a sklopljen na neodređeno vrijeme
prestaje otkazom.
Članak 26.
Ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen na neodređeno vrijeme na
temelju otkaza prestaje danom isteka otkaznog roka.
Otkazni rok iznosi 30 dana, ako ugovorom nije drukčije utvrđen.
Ugovor o zakupu otkazuje se putem javnog bilježnika u skladu sa zakonskim
propisima.
Članak 27.
Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu u svako doba bez obzira na
ugovorne ili zakonske odredbe o trajanju zakupa u sljedećim slučajevima:
1.Zakupnik i poslije pisane opomene zakupodavca koristi poslovni prostor
protivno ugovoru ili mu nanosi znatniju štetu koristeći ga bez dužne pažnje;
2.Zakupodavac zbog razloga za koje nije odgovoran ne može koristiti poslovni
prostor u kojem je obavljao svoju djelatnost pa zbog toga namjerava koristiti
prostor koji drži zakupnik;
3.Zakupnik ne plaća uredno dospjele obveze po osnovi zakupnine, odnosno
ukoliko kasni s plaćanjem dvije uzastopne zakupnine;
4.Zakupnik vrši preinake na poslovnom prostoru bez dozvole Zakupodavca;
5.Zakupnik da predmetni poslovni prostor u podzakup ili na drugi način
prepusti posjed poslovnog prostora u cijelosti ili djelomično trećemu.
Članak 28.
Zakupnik može otkazati ugovor o zakupu poslovnog prostora u svako doba, bez
obzira na ugovorne ili zakonske odredbe o trajanju zakupa, ako zakupodavac u
primjerenom roku koji mu je zakupnik za to ostavio ne dovede poslovni prostor u
stanje u kojem ga je dužan predati, odnosno održavati.
Članak 29.
Prilikom predaje ispražnjenog poslovnog prostora sastavlja se zapisnik o
stanju u kojem se nalazi poslovni prostor u vrijeme predaje.
Članak 30.
Zakup ne prestaje kad treća osoba kupnjom ili po drugoj osnovi stekne pravo
vlasništva od zakupodavca poslovnog prostora već treća osoba stupa u prava i
obveze zakupodavca.
Zakup ne prestaje smrću, odnosno promjenom pravnog položaja zakupnika, osim
ako ugovorom nije drukčije određeno.
VI. Kupoprodaja poslovnog prostora
Članak 31.
Poslovni prostor prodaje se putem javnog natječaj po tržišnoj cijeni koju
odredi ovlašteni sudski vještak.
Javni natječaj za prodaju poslovnog prostora provodi se uz odgovarajuću
primjenu odredbi ove Odluke koje se odnose na zakup poslovnog prostora.
Odluku o prodaji i uvjetima natječaja donosi Općinsko vijeće Općine Punat.
Članak 32.
Iznimno od odredbe članka 31. ove Odluke poslovni prostor može se prodati
sadašnjem zakupniku iz članka 1. ove Odluke uz dodatni uvjet da uredno
ispunjava sve obveze iz ugovora o zakupu i druge financijske obveze prema
Općini, pod uvjetima i u postupku propisanom ovom Odlukom.
Zahtjev za kupnju poslovnog prostora podnosi se Jedinstvenom upravnom odjelu
Općine Punat.
Članak 33.
Iznimno od odredbe članka 32. ove Odluke pravo na kupnju poslovnog prostora
može ostvariti zakupnik koji se nalazi u zakupnom odnosu sa Općinom u trajanju
kraćem od 5 godina, a koji je:
-podmirio sve obveze iz ugovora o zakupu i druge financijske obveze prema
Općini;
-prije toga bio je u zakupnom odnosu s Općinom u ukupnom neprekinutom
trajanju od najmanje 5 godina;
-ukoliko je kao pravni sljednik zakupnika stupio u zakupni odnos sa Općinom,
a koji je trajao najmanje 5 godina pri čemu se uračunava vrijeme zakupa njegova
prednika;
Članak 34.
Kada se poslovni prostor prodaje sadašnjem zakupniku tržišna cijena umanjuje
se za neamortizirana ulaganja, s time da se priznaje najviše do 30% tržišne
vrijednosti.
Ne priznaju se ulaganja u preinaku poslovnog prostora koja je učinio
sadašnji zakupnik bez suglasnosti Općine.
Članak 35.
Ugovor o kupoprodaji poslovnog prostora mora biti sastavljen u pisanom
obliku i potvrđen (solemniziran) po javnom bilježniku.
Ugovor o kupoprodaji u ime Općine sklapa općinski načelnik.
Članak 36.
Kupac je dužan ukupnu kupoprodajnu cijenu platiti u roku određenom javnim
natječajem, odnosno ugovorom ukoliko se poslovni prostor prodaje sadašnjem
zakupniku.
Iznimno, može se odrediti da se kupoprodajna cijena isplati u ratama, a isto
mora biti predviđeno Odlukom iz članka 31. ove Odluke.
U slučaju iz prethodnog stavka kupoprodajni ugovor sadrži i odredbu da će
Općina izdati kupcu tabularnu ispravu radi uknjižbe njegova prava vlasnišva u
zemljišnu knjigu nakon isplate cjelokupne kupoprodajne cijene.
Članak 37.
Kod kupnje poslovnog prostora uz obročnu otplatu ne primjenjuje se odredba
članka 34. stavka 1. ove Odluke.
Članak 38.
Stupanjem na snagu ove Odluke prestaje važiti Odluka o poslovnom prostoru
(»Službene novine Primorsko- goranske županije« broj 9/98).
Članak 39.
Ova Odluka stupa na snagu osmog dana od dana objave u »Službenim novinama
Primorsko-goranske županije«.
KLASA: 021-05/16-01/4
URBROJ: 2142-02-01-16-6
Punat, 11. kolovoza 2016.
OPĆINSKO VIJEĆE OPĆINE PUNAT
Predsjednik
Goran Gržančić, dr.med. v. r.
